Летнее оживление на киевском рынке складской недвижимости дало логистическим операторам небольшой повод для оптимизма
Лето стало действительно жаркой порой для многих операторов киевского рынка логистической недвижимости. Так во втором квартале 2014 г. было заключено сделок на аренду 44,3 тыс. кв. м высококлассных складов (класс А и В). Причем, большая часть этих трансакций была осуществлена именно в июне.
Активизации клиентов способствовало несколько факторов. Во-первых, украинские избиратели в конце мая выбрали нового президента, что привело к некоторой стабилизации политической ситуации в стране и позволило потребителям логистической недвижимости получить хоть какой-нибудь ориентир для своей работы. Во-вторых, с началом военных действий на востоке Украины некоторые клиенты логистических операторов сократили отправку грузов в регионы и стали аккумулировать товар на складах (см. статью «Восточный уезд«). В-третьих, многие компании, которые имели склады в Крыму, Донецкой и Луганской областях были вынуждены перевезти свой товар в более спокойные регионы, в первую очередь Киев и Днепропетровск.
Общий объем рынка логистической недвижимости в Киеве и области
Восточный экспресс
По информации специалистов, летом этого года 30-40 тыс. кв.м столичных высококлассных логистических помещений заняли вынужденные переселенцы. В основном на переезд решаются крупные и средние торговые компании, а также производители различных товаров, начиная от шоколадных конфет и заканчивая керамической плиткой.
Основные показатели рынка логистической недвижимости в Киеве и области
| 2011 г. | 2012 г. | 2013 г. | I квартал 2014 г. | II квартал 2014 г. | |
| Новое предложение*, тыс. кв.м | 156 | 108 | 139,2 | 0 | 126,6 |
| Объем сданных в аренду помещений, тыс. кв.м | 222 | 236 | 311,4 | 39,1 | 44,3 |
| Уровень вакантности, % | 15,7 | 6,8 | 3,2 | 4,7 | 10,1 |
| Арендная ставка на лучшие помещения, $/кв.м в месяц | 5-7 | 5-7 | 5-7 | 4-7 | 3,5-6,5 |
Источник: DTZ Research
*Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин
Обычно такие компании в первую очередь ориентированы на скорейшее переселение. И в этих условиях наиболее рациональным является передача груза на аутсорсинг логистической компании, ведь для открытия собственного склада нужно искать помещение, нанимать сотрудников, приобретать оборудование и т.д. Обычно это занимает достаточно много времени и требует немалых денежных ресурсов. «Если же работать с логистической компанией, то клиент в кратчайшие сроки может передать груз на ответственное хранение и оплачивать не стоимость помещения, а лишь определенное количество паллет с товаром», — объясняет Даниил Изергин, руководитель отдела складской логистики компании «ДСВ Логистика» (г.Киев; логистические услуги; с 2003 г.; около 100 чел.).
Летнее увеличение спроса на складской аутсорсинг способствовал достаточно быстрому заполнению новых хранилищ, владельцами или арендаторами которых являются логистические операторы. «В конце мая наша компания ввела в эксплуатацию 3 очередь логистического комплекса площадью 20 тыс. кв м. Сейчас половина нового склада уже занята», — рассказала Светлана Шрамова, руководитель отдела по работе с клиентами департамента складской логистики ООО «Рабен Украина» (г.Киев; международные грузовые перевозки и комплексное логистическое обслуживание; с 2003 г.; 700 чел.).
Структура спроса на складские площади классов А и В в г.Киеве и области, %
По данным операторов
Активизация спроса на услуги логистов в последние 2-3 месяца привела к увеличению площадей, поглощаемых логистическими операторами в Киеве и области, приблизительно на 10-15 п.п., и осенью, скорее всего, продолжит расти.
В расход
Несмотря на летнее оживление потребителей, ситуация на столичном рынке логистической недвижимости оставляет желать лучшего. Этот год стал невероятно сложным для украинской экономики, падение которой, по данным правительства Украины, составило 3% в первом полугодии, и до конца года согласно разным источникам ожидается снижении ВВП в пределах от 5% до 7%. К тому же значительная девальвация гривны привела к подорожанию импортной продукции и отрицательно повлияла на покупательную способность населения.
Политическая нестабильность и сокращение деловой активности заставляет участников рынка складской недвижимости занять не просто выжидательную позицию, а активно заниматься урезанием расходов. В первую очередь это выражается в сокращении объемов занимаемых площадей и желании потребителей снизить стоимость арендных платежей. Если же владелец склада не идет на уступки, то арендаторы начинают искать более дешевые варианты на стороне. Директор департамента складской и логистической недвижимости компании DTZ Украина (г. Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 1994 г.; 50 чел.) Федор Арбузов обратил внимание на то, что в этом году усилилась тенденция переезда компаний, в частности работающих на рынках ритейла и товаров повседневного спроса, из помещений класса А на склады уровня В и даже С.
Однако лишь немногие логистические компании решаются на переезды в менее классные помещения. Дело в том, что бизнес логистов основан на оптимальном использовании всего объема помещения за счет хранения паллет на стеллажах, поэтому им важна не только площадь склада, а и его высота. Обычно потолки складов класса А находятся на уровне 12 м, в то время как высота менее классных хранилищ редко превышает 10 м.
В связи с ростом стоимости энергоносителей многие владельцы складов принимают меры сокращению потерь тепла и электроэнергии (см. «Жилая обездвиженность«). Светлана Шрамова рассказала, что в их компании заявлена цель до конца года снизить расходы на энергоресурсы минимум на 3%. Это касается как офисных работников, которые должны в конце дня выключать свет и кондиционер, так и кладовщиков, контролирующих своевременное закрытие рамп.
Ежегодные затраты на электроэнергию компании FM Logistic в Украине превышают 1 млн. грн. На уровне международной корпорации FM Logistic глобальной целью программы энергосбережения является снижение потребления электроэнергии во всех странах, в которых работают склады FM Logistic, как минимум на 3 % в год. В Украине, компания FM Logistic поставила перед собой цель сократить потребление электроэнергии в 2014-2015 гг. финансовом году на 10%, на достижение которой и направлена программа энергосбережения (см. «LEDниковый период«).
Ставки
В начале 2014 г. уровень вакантности на рынке столичной логистики составлял около 4%, то к концу первого полугодия невостребованными стали уже 8-10% высококлассных складов. «Увеличение вакантности связано со снижением спроса со стороны пользователей, сокращением объемов занимаемых площадей некоторыми арендаторами и вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов в 2013-2014 гг.», — объяснила Наталья Сокирко, старший консультант департамента складской недвижимости компании Colliers International Украина (г. Киев; консалтинговые и агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости; с 1997 г.; около 35 чел.).
В первом квартале 2014 г. в Киевской области новых объектов введено в эксплуатацию не было. Зато в течение последующих трех месяцев объем нового предложения составил около 126,6 тыс. кв.м, что практически столько же как за весь прошлый год.
С апреля по июнь 2014 г. были открыты складские комплексы «Терминал Буча», SAN factory (фаза 2), складской комплекс «Мираж-3» и новый складской комплекс, построенный компанией Raben для собственных нужд. Кроме этого, компания «Техэнерготрейд» вывела на рынок холодильный склад Refrigerated Logistics Complex арендной площадью приблизительно 63 тыс. кв.м.
Новые условия рынка, стали весомым козырем для арендаторов в переговорах с владельцами помещений о ставках. Это привело не только к падению ставок на 10-20%, но и внесло определенную неразбериху на рынок аренды. Федор Арбузов отметил, что сейчас сложно говорить о рыночной ставке аренды на столичном рынке складов. У некоторых владельцев получается сдать помещения класса А по $7 за 1 кв.м в месяц, а некоторые не могут найти клиентов и по $3,5 (например, когда владелец навязывает дополнительные услуги или излишние офисные площади). Размер арендной ставки зависит от многих составляющих: месторасположения объекта; сдаваемой площади; дополнительных условий договаривающихся сторон.
Специалисты отметили на киевском рынке дефицит больших помещений в 20-30 тыс. кв.м, которые можно арендовать на одном объекте. Потребителями таких площадей являются сети продовольственных супермаркетов, крупные торговые и логистические компании. Об «аппетитах» крупняка можно судить по двум прошлогодним сделкам. Так Fozzy Group заняла 100 тыс. кв.м в логистическом комплексе «Техэнерготрейд», который был построен по схеме built-to-suit, и розничный оператор «АТБ» приобрел Logistic Park East 1 площадью 24 тыс. кв.м.
Как правило, потребители хотят арендовать необходимые помещения в одном месте. Ведь тогда не нужно налаживать работу на нескольких объектах, нанимать дополнительных менеджеров и складской персонал, для укомплектования ассортимента гонять машины по складам, которые могут находиться на значительных расстояниях. «Поэтому в нынешней ситуации, крупные арендаторы, становятся заложниками владельцев помещений, у которых появилась возможность устанавливать максимальные тарифы, из-за отсутствия вакантного предложения большого формата», — рассказал г-н Арбузов.
Прогноз
Специалисты предположили, что спрос на складскую недвижимость будет стабильным до конца 2014 г. и в 2015 г., поэтому уровень вакантности вскоре начнет снижаться. Этому будет способствовать и скромное новое предложение, так как в ближайший год новых спекулятивных комплексов в эксплуатацию вводиться не будет (см. «Внедрение Еврокодов«).
Планы по введению в эксплуатацию новых складских комплексов в Киевском регионе
| Название объекта | Площадь, тыс. кв.м | Год ввода в эксплуатацию | Тип использования |
| «Эталон» (2 очередь) | 6 | IV квартал 2014 г. | Доступное для рынка предложение |
| FM Logistic складской комплекс | 28 | IV квартал 2014 г. | Built-to-suit |
| Складской комплекс компании Imperial Tobacco | 7,7 | I квартал 2015 г. | Built-to-suit |
| Складской комплекс «Амтел» (очередь 2) | 58 | IV квартал* 2015 г. | Доступное для рынка предложение |
Источник: Colliers International
*По данным Amtel Properties
Эксперты отметили, что чувствуется дефицит складов для хранения и обработки опасных грузов (ADR). Украина, будучи аграрной страной, слабо обеспечена складами для хранения средств защиты растений, удобрений и т.п. «ADR-склады остаются на сегодня инвестиционно-привлекательными, но из-за жестких требований к расположению, а также, важно отметить, и отсутствия как среднесрочных, так и долгосрочных гарантий со стороны клиентов, такие проекты пока не реализованы в полной мере», — подытожила Александра Дебердеева, коммерческий директор FM Logistic в Украине (г.Киев; складские, транспортные, таможенные и ко-пакинговые услуги; с 1996 г.; 350 чел.; см. «Интервью с Александрой Дебердеевой«).
Блиц-интервью
“Главное — компромисс”, —
считает Дмитрий Калиничев (44), директор национального 3PL-оператора “ДИАНА Люкс Логистик” (г.Бровары, Киевская обл.; с 2008 г.; владеет логистическим комплексом площадью 15,3 тыс.кв.м; 53 чел.)
— С какими проблемами приходится сталкиваться игрокам рынка складской недвижимости?
— В условиях все более усложняющейся экономической ситуации в стране спрос на качественные складские помещения класса А сокращается. Поэтому все чаще происходит ротация арендаторов между складскими комплексами.
Она вызвана необходимостью уменьшения объемов арендуемых площадей и поиска более выгодных коммерческих условий на фоне снижения бизнес-активности и нестабильности гривни.
— Как же поступать арендодателям?
— Оптимальное решение — поиск компромисса между арендатором и арендодателем с учетом сложившихся экономических реалий.
— Чем чаще всего интересуются клиенты, выбирая склад и логистическую компанию?
— Многие клиенты при выборе складских помещений обращают внимание на их качество, наличие стеллажной системы, возможности использования погрузочно-разгрузочной техники арендодателя, что позволяет уменьшить их собственные затраты.
При выборе логистического провайдера немалое внимание уделяется его “гибкости” в ходе текущей работы, возможности оперативно и качественно действовать в нестандартных ситуациях, а также своевременно реагировать на возникающие изменения.
Отрывки из этой статьи были опубликованы в еженедельнике БИЗНЕС №23 от 09.06.2014 г.